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“红”盘:有钱的人操盘 没钱的人回家拿钱操盘

说起虹桥区,我觉得可以用“熟悉的陌生人”来形容。

天津人熟悉虹桥,虹桥是天津商业的发源地之一,也是中心城区之一。商业和生活设施都很成熟。但同时又有点“生疏”,它的存在在全市六区倒数第一。即使是该地区最著名的天津之眼,也经常被视为河北区。

而无论是由于大都市的整体界面、住宅客户甚至住宅用地的转让,购房者似乎并不特别关注这一领域,谁在乎呢?因此,虹桥区作为天津教师成长的生活区之一,一直被冠以“低存在感”、“下三区”、“房价自控”的名号。

其中,虽然有早期资源向大都市西南倾斜的政策好处,但也涉及到旧城拆迁、市政建设和大都市资源迁移中遇到的一些困难,因此相对增长乏力。而且由于前期的点状增长,除了海河泰达城市板块和惠灵顿社区之外,还没有形成真正的新型大都市住宅群,同时整个区域也没有形成大都市板块。

红桥不是注定要被打入冷宫一辈子吗?也不是。

俗话说被打入冷宫也是“公主”(市区)。过去虹桥被打入冷宫多年,是时候准备反攻了。

在天津房地产市场的格局中,一直存在着“南高北低”的趋势。南开和河西一直是发展的重点板块,虹桥和河北处于低价值区域。

虽然都在价值低地,但河北区依托过去两年中环路两侧的发展,形成了田玉娥海河、北宁湾、中铁国际城、田放北宁公元、田放中山路等首批住宅板块。并逐渐成为现代大都市的住宅板块,而楼市的格局也逐渐变得清晰明了。

但虹桥主要位于旧住宅区,集中度较高。区域内新址少,分散零散,不可能形成整体的区域板块发展。因此,价格战一直是虹桥市场的痛点。

事实上,近年来,随着虹桥地产之王的诞生,新项目的开发,西站副中心角色的出现,虹桥的楼市业态越来越明显。接下来,我们从虹桥南北两条线路开始:

首鼎南线,标杆大红桥

西青路和北衡高速公路沿线——

沿北衡高速公路和虹桥区南部的西青路,从西向东有四个项目出售,分别是席瑞第一大厦、万达水西露台、荣盛碧桂园云顶和威灵顿国际社区。

从位置上看,他们离南开更近,离大都市更近,尤其是惠灵顿国际社区。虽然在红桥边界内,但价格和居住面积仍接近老城区国界,区内整体增长接近成熟,享受南开的溢出优势。

荣盛碧桂园云顶和万达水西台作为虹桥的新花,可以说提升了虹桥区房地产企业的品牌高度。作为大企业,品牌意识广,产品和价格对抗能力强,土地不高,可以集中精力做产品,竞争优势明显。

据悉,主力推的是小高层、低密度、多层,产品水平也很有竞争力。

万达水西站位于虹桥区南运河南路与红旗路交叉口西南侧,距离地铁6号线人民医院站400多米。有利于南开和虹桥交界,咸阳路地区正好在二聚园路以西。

万达水西台这次是纯别墅小区,在市区真的很少见,价格也很划算

总体而言,虹桥区南线这四个项目在一定程度上提升了区域生活质量梯度(侧面说明虹桥的市场已经开始向改善转变),同时丰富了居民的生活方式;另一方面,这些项目离南开区更近,可以享受南开的溢出,优质的产品价格合理(与市内其他五区相比),对买家更有吸引力。

品冠北线,城市登机优化

北辰路——号

谈完虹桥区南线,再来谈虹桥北线。现在虹桥靠近北辰区,有两个在卖:大观和九合府。

AD中的大观是“机电院地块”,曾经是虹桥最贵的地块(后来被第一座西岳大厦超越)。由保利和融创联合开发,定位为高端住宅。

九合府是虹桥区最具自产自销的项目。是市区优质低价楼盘,市区上车就行。

这两个项目位于虹桥北部,靠近北辰,经历了高开低走的局面。现在价格线稳定了,但是销量可观。

在相邻的北辰地产(如荣创御景园、阳光城文裕大厦等。),九合府、AD大观属于市区,价格贴近百姓,竞争力明显;至于虹桥,九合府和AD的大观已经形成了区域价格底线,会对虹桥的南北两极进行价格梯度。

南线和北线的“一带一路”共有虹桥的新篇章。总体而言,虹桥的待售物业可分为以下三类:

“两老两新”的登板,公元的大观,九合府的万达水西露台,荣盛碧桂园的云顶

走出“区”抢客盘,惠灵顿海洋花园二期

占领国旗板,创造第一个席瑞大厦

同时,北线的AD大观、九合府和南线的威灵顿、荣盛碧桂园云顶、万达水西平台、犀首瑞福,在虹桥区南北形成两条“房价尺度线”,逐渐形成从北衡高速、西青路到北辰逐渐变化的楼市格局(产品线、价格线)。这两条“尺度线”将在未来调动整个虹桥地区的房价结构。

还有更重要的一点是,虹桥区的土地资源极其丰富:去年底,虹桥区政府首次推出16块土地,总建筑面积394.995万平方米。

今年5月,虹桥区召开了陆云招商大会,7个地块开始招商,包括灵荡阁、陆金花园、西屿庄、河源西区二期、科技园5-北-2、西站前景观广场、独户面馆(万达水西站)。规划供地面积70.02公顷,规划总建筑面积214.82万平方米。

大面积的节约用地为虹桥的翻盘做好了准备。有了丰厚的储蓄土地,未来的肉会逐渐被填满,虹桥楼市未来的增长格局会逐渐明朗,区域潜力不容小觑。

种一棵梧桐树,自带凤凰。

当虹桥区的“梧桐”成长起来,必将迎来楼市格局的转变。